Не допускайте тази грешка, ако купувате имот за отдаване под наем!

Обръщат процеса наобратно!

Целият им фокус е насочен към това да намерят имот. Забележете – по техните стандарти, тоест те търсят имот, който за тях да е ценен, на тях да им харесва и после вече когато се сдобият с него, му търсят наематели.

Много често такива хора ми казват: „Виж, аз не мога да купя имот, който на мен не ми харесва, защото парите са мои, инвестицията е моя! Първо трябва да се съобразя със себе си. Да не говорим, че има опция след 10-20 години аз да се преместя да живея там или детето, или бабата, или някой друг.“

Къде е грешката тук? Защо един начин на мислене, който изглежда логически обоснован, толкова често изиграва лоша шега на този пит инвеститори?

Проблемът е, че повечето хора нямат в главата си идея за наемател.

Те знаят какво не искат. Знаят, че не искат да се руши, не искат домашни любимци, не искат да имат проблеми с получаването на наема, ама не си представят съвсем конкретно кой ще живее в жилището. А трябва оттам да започнат.

Ако наистина желаете да докарате инвестицията си успешна, то първо трябва да се съобразите с онзи, който ще я ползва.

Вие не пазарувате за себе си.

Вие купувате за него – за наемателя си.

Има едно невероятно упражнение, което научих преди няколко години – „Перфектният клиент“. Съветвам ви искрено, ако сте решили да вложите парите си в имот, за да го давате под наем, да започнете първо това упражнение – още преди да вие хрумнало да тръгнете по огледи.

Упражнение „Перфектният наемател“:

Как се прави?

Задължително в писмен вид! Размислите не се броят.

Взимате химикала или грабвате клавиатурата и почвате да пишете. Представяте си перфектния за вас наемател.

Кой искате да живее в имота, който ще купите?

• на каква възраст е;
• мъж ли е, жена ли е;
• сам ли е или са двойка, или тройка, или четворка; колко човека са;
• има ли деца;
• какво работи;
• какви са неговите финансови възможности;
• какви са неговите нужди;
• обзаведен апартамент ли би взел или необзаведен;
• ако е обзаведен, какъв тип обзавеждане харесват тези хора;
• в кои райони на града, в който сте избрали да инвестирате, е много възможно да работят и да искат да живеят подобни хора.

Опишете всичко, което ви хрумне, за да може да направите профила на един истински човек. Да можете да го видите, да можете да го нарисувате.

Защо е толкова важно да направите това упражнение преди да вкарате парите в имот?

Защото вие парите ще ги похарчите – това е лесно. Все някой ще ви вземе парите – това е сигурно. Имот ще намерите, колкото и да е трудно. Обаче като станете горд собственик на жилище и после се окаже, че не сте си направили сметка с наемателя, тоест вие сте си представяли едно, а то е излязло друго – това е изненада. А както много често съм казвала и няма да се изморя да повтарям: „В сделките с имоти изненадите много рядко са нещо хубаво. Обикновено те са нещо много неприятно.“

Така че трябва да го направите това упражнение преди да тръгнете да търсите имот.

Мога да ви дам два примера, които ми хрумват, за да си представите цветно картинката на това какво се случва, ако не сте си направили правилно сметката /разбирайте – упражнението/.

Ситуация № 1:

Представете си, че вие сте инвестирали в голям и луксозен апартамент в Студентски град в София, две или три спални. Дори имате идея след години вие да се преместите със семейството си да живеете там. Обаче в следващите 10/15 години сте решили, че ще го давате под наем. Започвате да правите огледи. Това, което ви прави впечатление е, че хората, които идват на огледите, са малко повече като бройка. Вие сте си представяли, че там ще живее едно семейство примерно, обаче започват да ви прииждат трима, четирима, понякога и повече студенти. Защо? Не е толкова трудно да се сети човек – защото имотът ви е в Студентски град. Те там си живеят студентите. Решавате се и го давате на четирима студенти, след като месеци наред сте чакали заветното семейство, ама то така и не се появява. В един момент, обаче, един от младежите напуска, защото има други планове за живота, отказва се от следването или се е разделил с гаджето. Все тая защо. Започват проблемите с останалите –  висок им е наемът. Как така изведнъж? Направили са си сметка да делят на 4, пък сега изведнъж ще делят на 3. За капак на всичко започват и купоните. Нали са млади хора? Живее им се. Пък от тези купони етажната собственост се оказва, че изобщо не е щастлива. Ето че и съседите ви гледат накриво. На първото ви посещение установявате, че купонджиите и не пазят толкова имота, колкото на вас ви се иска. Изобщо… Представяли сте си нещата по един начин, а те се оказват малко по-различни. Даже доста.

Или обратното!

Ситуация № 2:

Представете си, че сте купили малко жилище. Стая с бокс – 25/30 кв.м, в някакво курортно място. Пак чакате заветното семейство, което да си плаща редовно и да пази грижливо имота ви. Не сте си направили сметката, обаче, че във въпросния курорт ходят предимно семейства с деца. В един момент се оказва, че имотите на съседите ви по инвестиция са пълни със семейства, обаче вие късно се досещате, че няма семейство, което да се навие да се натъпче в една кутийка. Двама възрастни с едно или две деца на 25 кв.м площ – не става. А вие просто сте решили да купите малко по-малко жилище, защото сте решили, че не искате да се изсилвате, да не си изхарчите всичките пари или просто това са всичките ви пари. Няма значение. Не сте направили проучване. Вложили сте едни пари, без преди това да хубавичко да помислите.

Не допускайте тази грешка.

Запомнете! Когато купувате жилище, което ще отдавате под наем, вие не купувате имот за вас! Не е важно на вас да ви харесва. Важното е на наемателя да му върши работа. На наемателя, който искате да привлечете, защото вие затова вкарвате там вашите пари, за да получите наем, а не, за да се сдобиете с прозвището „Горд собственик на имот“.

Полезен ход…

Преди да вземете окончателно решение къде и в какъв точно имот да инвестирате, свържете се дали ще е с брокер, или с туроператор или с фирма, която се занимава с управление на имоти, но свържете се със специалист, който това работи. Потърсете човек, който евентуално би ви отдавал имота под наем. Попитайте го дали това, което си представяте, отговоря на действителнато положение на пазара.

Но преди да го направите трябва да направите какво?

Да си го представите! В писмен вид.